丁祖昱评楼市:房企TOD项目发展现状及典型案例

更新时间:2020-06-04 20:03  
 

  该项目是龙湖于2017年6月通过招拍挂体例竞得并独立开辟。在开辟手艺方面,龙湖设想了地下7层至地上200米的TOD垂直业态漫衍,使得空间资本操纵率最大化,而手艺难度是一大磨练。基于一体化的设想理念,该项目将以400-800米为半径,将旗下贸易、办公、长租公寓、养老等多种业态纳入此中,仅贸易项目天街分析体就占到21万平方米。

  万科、绿地、龙湖、绿城、越秀等规模房企在北京、深圳、上海等典范都会都有TOD项目结构,TOD项目地块价值日益凸显。房企结构情势包罗与地铁公司竞争和独立投资为主。

  TOD模式成长至今,也面对诸多灾题。好比开辟周期长、前期投入高、全体报答慢等特点,对房企的开辟经验和资金实力都有很高的要求。

  根据大众交通运输载体的差别,TOD项目规划规模、用地属性和区域影响力等方面会有较大区别。目前从国内已有的TOD项目成长环境来看,次要分为区域型TOD、都会型TOD、社区型TOD三大类型。

  因为具备轨道交通专业布景和开辟天分的房企仍为少数,加上TOD项目开辟庞大、投资大,大都房企成长TOD项目仍是取舍竞争开辟模式,房企与地铁公司竞争曾经成为支流趋向。目前国内较为常见的竞争模式有三种:项目公司式竞争、股权竞争以及收益权竞争。

  “近两年,TOD模式迎来成长契机,风口曾经到来。万科、龙湖、绿地、绿城等诸多规模房企早已参与到TOD项目标投资开辟傍边。

  重庆龙湖光年是国内首个都会核心类高铁上盖TOD项目,属于典范的商圈高铁TOD项目。项目位于重庆沙坪坝区商圈,通过高铁、地铁、快轨、公交、客运五轨合连续通城区与城际,以“站城一体化”为理念,设想以处理都会功效为主的都会核心。

  TOD是指在都会区域开辟、规划设想的历程中,以交通运输为导向的一种成长模式,并非简略意思上的地铁上盖。此中,交通运输是指基于轨道交通或机场的大众交通站点,在都会中正常以火车站、机场、地铁站点或轻轨站点为主。

  别的,TOD项目正常还会涉及到当局、地铁公司、房企三大主体,牵扯多方好处必要和谐。若何均衡好各方的好处关系决定了TOD项目能否能成功落地,这两头可能必要履历一段较长的和谐博弈历程。(来历:丁祖昱评楼市)

  区域型TOD是指以城际铁路站点、高铁站点为核心,以区域交通枢纽、贸易办公、商务功效为主导的夹杂开辟模式。

  具体来看,前期由广州地铁集团获取地盘,越秀金控财产基金办理结合广州轨道交通都会更新基金,完成地块的地盘整备与一级开辟。接着由越秀地产通过股权收购的情势,与广州地铁集团竞争建立项目开辟平台公司,对TOD项目进行现实操盘开辟。项目开辟完成后,贸易部门还能够借助越秀旗下的商投和房托平台,进行贸易经营或资产证券化。

  TOD的价值在于不只能够提拔地盘的操纵效率,优化都会布局,并且参与的房企也可通过发掘轨道交通物业的贸易价值,实现区域物业的价值增加、并提拔项目溢价威力。

  越秀集团通过与广州地铁集团计谋竞争,自2016年以来摸索实践“轨道+物业”TOD成长模式,已有多个TOD项目在广州落地。

  该项目是股权竞争模式的典范案例,万科通过收购上海申通地铁资产运营办理无限公司项目公司上海广欣投资50%股权获取该地块权柄,参与竞争开辟。

  开辟模式上,万科次要通过与地铁公司竞争,并已与杭州市地铁置业无限公司、深圳市地铁集团无限公司等多个地铁公司竞争,项目结构上海、杭州、南昌等多个焦点都会,并顺利推出天空之城系列热销项目。

  本文基于TOD模式,对房企TOD项目标获取路子、开辟模式以及典范项目成长示状进行钻研。”

  夸大“以报酬核心”的设想理念,是TOD 模式的焦点根本,反应的次要特性是地盘的高效开辟。在用地规划上,TOD模式以大众交通站点为核心,400-800米(5-10分钟步行旅程)规定半径,对范畴内的地盘进行深度开辟,规划扶植成为笼盖贸易、办公、室第、文化、教诲等功效集聚的成长区域,并更重视垂直立体空间的开辟操纵。

  都会型TOD是指以多条地铁、轻轨或地面大众交通的换乘枢纽为核心,以贸易办公、商住、大众开放空间为主导的夹杂开辟模式,比拟区域型TOD,都会型TOD范畴内凡是会规划有更多的商住、室第或政策性住房用地。

  天空之城采纳了垂直业态结构,实现了地盘的高效操纵,融合了室第、贸易、办公、体育公园、幼儿园等多重业态,此中有约10万方分析体,餍足业主办公、贸易、文化、教诲、栖身、休闲等全方位糊口需求。从业态规划来看,室第产物占比最高,且地铁线较为单一,属于社区型TOD。

  同时引进旅店、教诲、餐饮、活动、休闲文娱等贸易情势,办事于周边362万常住生齿。TOD的扶植无效与周边构成贸易联动,无力鞭策商圈的扩容,估计建成后客流量估计将超90万人/天。

  一是空间布局庞大,空间设想和施工难度大。TOD项目要求对地盘的高效操纵,涉及分歧工程的叠加。地铁上盖物业开辟和地下空间的对接,一方面很是磨练空间设想威力,空间设想的正当性和科学性是项目成功开辟的第一步,另一方面也要求施工团队必要具备专业性的开辟手艺和经验。

  项目公司竞争模式,是房企与地铁公司先竞争建立项目公司,再进行竞争拿地开辟,典范如为杭州地铁绿城杨柳郡项目。该模式下项目资金来自两边自筹资金,按所占股权比例进行投入。这种竞争模式有助于餍足拿地前提,同时能够分管拿地本钱。

  二是地上与地下空间对接,减振降噪手艺处理方案是项目质量的包管。轨道交通是TOD项目标无机构成部门,不成避免地会发生分歧水平的振动噪声,影响到住民一般糊口。开辟商需按照分歧功效区振源特征和分歧减振降噪需求,采纳分歧的减振降噪办法,尽可能避免这种影响,撤销客群顾虑,因而减振降噪手艺处理方案显得尤为主要。

  除了高总价门槛,TOD项目在开辟扶植中还必要壮大的资金支撑。从TOD项目规划披露环境来看,投资规模上百亿的项目不在少数,且施工时间遍及为4-5年,这也象征着TOD项目标投入强度和开辟周期都远远跨越正常项目。

  近年来环绕TOD开辟有关政策连续出台,我国40个开通轨道交通的都会中,已有近一半出台了TOD开辟有关政策。此中,北京、上海、广州、天津、成都等都会更是踊跃摸索“轨道+物业”的TOD开辟模式,在提高地盘操纵效率的同时,也为房地产开辟商的市场发掘带来新模式的契机。

  必要指出的是,TOD模式并不是轨道+物业的简略叠加,而是愈增夸大两者之间的协和谐融合性成长,这对付开辟商资金实力、融资威力、专业手艺和开辟经营经验都提出了更高的要求。具体来看,TOD项目开辟的难点次要体此刻三方面:

  产物业态方面,依靠集团内部室第开辟发卖、贸易经营、长租公寓、物业办事、产城、养老等多元财产成长的经验,在TOD项目标制造上融入多元复合业态,并成立财产平台,提拔办理效率。

  三是多样业态叠加,若何结构将影响到全体运行效率。TOD项目不再局限单一业态,而是愈增夸大多元业态的复合,这也就象征着开辟商来不只有具备物业组合开辟威力,也要具备贸易、办公等多业态的经营办理威力。若安在空间上正当结构分歧业态,推进业态之间融合是TOD项目标难点之一,将影响到全体运行效率。

  正常社区型TOD的规划范畴内纯室第社区或政策性住房的占比会较高,室第修建面积占比会跨越80%,贸易及公建配套的业态规模在10%摆布,贸易规模的总体量正常在10万平方米以内。

  股权竞争模式,是地铁公司拿地后,房企通过收购股权体例获取地铁公司TOD项目标部门权柄,参与到开辟扶植中,典范如上海万科天空之城项目。这种竞争模式在国内采用较为普遍,次如果因为地铁公司具备轨道扶植有关专业威力和开辟经验,在拿地关键更具备劣势。在该模式下,项目资金在竞争前全数来自地铁公司,竞争后由两边按股权比例负担。

  社区型TOD是指以地铁或轻轨的大众交通站点为核心,以贸易办公、纯室第、政策性住房、大众配套、大众办事设备为主的夹杂开辟模式。凡是只是基于大众交通的某一个干线站点进行规划。

  客岁下半年,郁亮在一次交换会上暗示,但愿在TOD项目上寻求冲破,为保守开辟营业带来新的增加曲线。TOD项目标结构已成为万科转型“都会配套办事商”的主要计谋标的目的。

  房企涉足TOD模式次要有以下三点思量。第一,TOD项目录要结构在一二线都会,在都会地盘资本稀缺的布景下,都会特定区域内的TOD成长规划可认为房企带来开辟资本。第二,TOD项目拥有与生俱来的区位和功效性劣势。地铁上盖地块的交通配套劣势,能为项目带来更强的溢价威力。第三,通过发掘轨道交通物业的贸易价值,实现区域物业的价值增加。

  龙湖能够说是TOD开辟的先行者,能够追溯到2003年,其时龙湖摸索测验测验TOD模式,制造了重庆北城天街。

  在开辟模式上,越秀地产曾经建立了都会更新集团,供给“一级整备+二级开辟+贸易营运+资产金融化”的全链条办事。

  上海万科天空之城依靠虹桥分析交通枢纽,位于17号线万平方米,是万科在上海的首个TOD项目。

  从功效性来看,TOD模式更重视都会的全体性规划。倾向于借助大众交通线路及节点规划指导地盘开辟、财产及生齿导入,和谐在都会成长历程中潜在具有的用地有余与门路交通拥挤,提拔都会大众出行的交通效率以及地盘的操纵效率,实现地盘集中开辟和分漫衍局相对应、优化都会布局。

  TOD项目两大典范因素别离为“轨道交通”和“复合业态”。不只对开辟商物业组合开辟威力提出要求,而且在地盘出让、开辟扶植等关键对轨道交通专业布景和扶植经验也都有较高的门槛,这也决定了TOD项目开辟模式也拥有必然的特殊性。

  对龙湖而言,其自身丰硕的贸易经验为TOD项目标制造奠基了优良的根本。截至2019年岁暮,龙湖累计已开业39个贸易项目中,以TOD为主的天街到达26座,估计2025年龙湖天街项目将靠近70座,基于轨交节点上盖的TOD项目将占到较大比重。

  重点在设想规划上,全体项目路网规划庞大、多元,出现蛛网式交织排布,将任何一栋楼与周边资本距离节制在500米,而且特地设想了一条高架步行桥。别的,地下布局规划了四层以上立体交通。值得一提的是,四期光之丘地块为实现物理空间延长和项目标独立性,全体抬高18米。

  收益权竞争模式,是项目用地不产生股权转移,房企与地铁公司依照收益权比例进行投资,投标历程中,收益权与BT融资扶植投标绑缚进行,典范如深圳红树湾项目。但该模式目前还不可熟,仅是股权竞争模式受限环境下的弥补立异。

  龙湖的TOD项目录要漫衍在高能级都会,并量文体衣细分为区域型及都会型产物,具体涉及聚焦地铁站枢纽的都会节点级项目和都会商圈级项目,以及环绕高铁站、轻轨、地铁等多交通节点的都会流派级和都会财产级项目。

  拿地及开辟模式方面,龙湖凡是采用独立开辟模式。而且制造专业的TOD团队,在环球范畴内设置装备安排了优良的TOD规划设想资本、贸易规划设想财产资本,鉴于丰硕的资本劣势,龙湖和本地当局、轨交公司进行的和谐沟通也愈加顺畅。

  此类型正常室第属性用地比例较少,区域型TOD除了铁路站点之外,还会与单条或几条地铁线路多轨交汇,形陈规模较大的区域交通运输枢纽,并集成大众办事属性。

  TOD项目录要结构在一、二线都会交通核心的劣势地段,地块资本稀缺,项目价值高,但TOD项目正常由分歧功效性地块构成,规模体量较大,提高总价门槛,同时,地块挂牌价遍及较高,且市场所作激烈,溢价比力高。

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